2025年4月から、建築基準法が改正されることはご存じでしょうか。

改正は大きく2つあり、①「省エネ基準法の改正」と ②「4号特例の縮小」です。

①の省エネ法改正とは、2050年のカーボンニュートラル実現のため、日本のエネルギー消費量の約3割を占める住宅建築物分野の省エネ化を目指して、現行の建築基準法を改正するものとなります。省エネ化が進む日本では近年、住宅の高性能化が進んでおりますが、それに伴い住宅の重量も重くなってきております。住宅は重くなるほど耐震性能が必要になりますので、耐震性を担保するために基準を改正していく必要があり、今回の法改正に至りました。

さらに、より高い省エネ性能を促進するため、住宅・建築物を販売・賃貸する事業者に対して、販売する建築物の省エネルギー性能を表示することが努力義務化されます。

②の「4号特例」とは、現在（記事執筆は2024年10月）建築基準法によって定められている4号建築物にあたる住宅や建物について、確認申請の手続きが不要となる特例です。

これまで多くの方が、この特例を利用してスムーズに新築を建てたり、リフォームや大規模の修繕、大規模の模様替、増改築を行ってきました。

しかし、2025年4月よりこの特例が適用される範囲が狭まるため確認申請の手続きが必要になり、お家づくりやリフォームの計画にも影響が出る可能性が高まります。

本記事では、主に②の4号特例の縮小が新築とリフォームに与える影響と、その対策について書いております。

特にリフォームを考えている方は知っておくべきポイントが沢山ありますので必見です！「リフォームしておけばよかった…」と後悔しないために、最後までお付き合いください。

4号特例とは？

現在の建築基準法では、建築物は「建物の規模」と「工事の内容」によって1号から4号に分類されます。このうち、一般的な住宅は4号に当てはまるケースがほとんどです。

※防火地域及び準防火地域外において建築物を増築し、改築し、又は移転しようとする場合で、その増築、改築又は移転に係る部分の床面積の合計が十平方メートル以内であるときについては、適用しない。

建築基準法では、建築物の安全性を確保するために、建物を新築・増築・大型のリフォームする場合は、建築確認という手続きが必要とされています。しかし、手続きが複雑になると建築のハードルが高くなるため、特例として一般住宅などの小規模な建築物に関しては、簡略化された申請が認められてきました。これが4号特例です。

これまでは４号特例により、これらの建物を建築・大規模の修繕・大規模の模様替する際には確認申請時に計算書や仕様規定の添付が不要とされ、迅速に手続きが進められるメリットがありました。

しかし、きちんと仕様規定を満たしているかについては、建築士の倫理観に委ねられていたため、実際は基準を満たしていないケースも度々問題になっていました。

4号特例縮小による、2025年4月からの変更

2025（令和7）年4月の建築基準法改正で、4号特例（審査省略制度）が縮小されます。

これまでは4号建築物だった建物は、法改正により『新2号建築物』と『新３号建築物』に分けられます。

『新2号建築物』には元々4号建築物だった建物のうち、木造2階建てや200㎡以上の木造平屋が該当し、これらの建築物には4号特例は適応されなくなります。新2号建築物の新築住宅を建築する際や、大規模の修繕と大規模の模様替を実施する際には行政への確認申請への計算書や仕様規定の添付が必須となります。

『新３号建築物』には元々4号建築物だった建物のうち200㎡未満の木造平屋が該当し、都市計画区域内に建築する際は、確認申請が必要となります。

新3号建築物の取り扱いは、従前の4号建築物に相当するため、都市計画区域外であれば、新3号建築物に該当するものは新築時の確認申請は不要です。大規模の修繕・大規模の模様替を行う場合では、全国的に確認申請は不要です。

続いて、今後住宅を建てる際やリフォームをする際の影響について説明します。

4号特例縮小に伴う注意点

建築基準法改正により、新2号建築物の「大規模の修繕」と「大規模の模様替」は特例の対象外となり建築確認の手続きが必要となります。

「大規模の修繕」と「大規模の模様替」とは、主要構造部の過半の修繕を行うものを指します。構造に関係のない小規模のリフォームを行う場合や主要構造部の半分以下を改修する場合は建築確認の手続きは必要ありません。

大規模の修繕と大規模の模様替に当たる例

・構造部分に関わる改修工事に伴い主要構造部の過半を修繕

・スケルトンリフォームに伴い主要構造部の過半を修繕

・家全体の間取り変更に伴い主要構造部の過半を修繕

・屋根の葺き替え

・階段の掛け替え、位置変更

・外壁の張り替え

・床の下地を張り替える

※ただし、屋根ふき材・階段の仕上げ材・外装材・床の仕上げ材のみの改修する場合は大規模の修繕及び大規模の模様替には当たらない。下地まで改修する場合は、大規模の修繕に当たる

※既存の屋根/階段/外壁/床の上から屋根/階段/外壁/床をかぶせるような、いわゆるカバー工法は大規模の修繕及び大規模の模様替には当たらない

現在の住まいが新2号建築物に当たる方で、次の２点に当てはまる場合は「再建築不可物件」に当てはまります。再建築不可物件では。法改正により建築確認の手続きが必須になったことで、現行の法律を満たしていないと大型の改修が出来なくなる場合がございます。

お家の資産価値が下がる可能性がございます。

【再建築不可に当てはまる建築物】

①接道義務を果たしていない物件

現行の建築基準法において、敷地には幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接する義務（接道義務）が定められています。こちらに違反している物件は再建築不可となります。

②現在の建築基準法に適合していない「既存不適格建築物」

お家を建てられた際は当時の建築基準法に違反していなくても、現行の法には適合していない旧基準の住宅のことを「既存不適格建築物」に当てはまります。既存不適格建築物を大規模改修する場合、現行の基準に合わせるために工事を行う必要があります。

（既存不適格建築物の例）

■1981年（昭和56年）6月以降に建築確認を受けた建物は、現行の新耐震基準が適用されていますが、これより前に建築確認を受けた建物は、新耐震基準に適合していないため、既存不適格物件の可能性があります。

■冒頭で触れた省エネ法にも、2025年4月1日以降適合していないと既存不適合住宅に認定される場合がございます。

再建築不可物件に当たる場合、4号特例縮小で現行の法に適合していないと大型改修が出来なくなるため、大規模改修に莫大な費用が必要となります。

それにより改修できなくなったという事態を防ぐためにも、建築基準法改正前の2025年3月31日までにリフォームを着工されることをお勧めします。4号特例縮小では構造に関わる改修工事もできなくなる可能性がありますが、構造の改修が出来なくなってしまうと耐震性を高めたり、家の寿命を長くすることが難しくなります。命と住まいという資産を守るためにも、4号特例が適用されているうちに大型の改修工事を検討されることをおすすめします。

■新築への影響

新築を建てられるお客様にとって4号特例縮小の法改正は、行政が審査するため安全な住まいが確証される良い機会になります。しかし2024年3月31日までの新築着工を急かす住宅会社や、今後の法改正を考慮していない会社は注意が必要です。

★既存不適合住宅にならないように注意が必要！

今回の4号特例縮小によって、これまできちんと構造計算をしていなかった住宅会社は2025年3月31日までの新築着工を急がせる可能性があります。さらに、4号特例の縮小に合わせて建築基準法も厳格化されます。新しい法に則らず設計された住宅の場合、先述したリフォームの既存不適合住宅になってしまい、今後自由にリフォームが出来なくなってしまう恐れがあります。

※既存不適合住宅でもリフォームできる場合もございますので、お気軽にご相談ください。

住宅会社を選ぶ際は今後の法改正も考慮して設計している会社を選びましょう。